Você sabe como aproveitar melhor o seu terreno?

Se você possui um terreno, antes de tomar qualquer decisão, é muito importante saber essas informações que a sua área possui.

Você deve responder a cada uma dessas perguntas abaixo para saber qual é o MELHOR APROVEITAMENTO do seu terreno.

Convido você a ver alguns exemplos...

1 - VOCÊ SABE QUAL É O TIPO DE ATIVIDADE QUE PODE SER EXERCIDO SOBRE O SEU LOTE?

Essa é a primeira pergunta a ser respondida. É primordial saber que tipos de atividades são permitidos na área. Se você já possui em mente um empreendimento com uma determinada atividade fim para ocorrer nesse espaço, é fundamental ver a sua possibilidade de implantação.

Existem áreas que permitem a ocupação apenas RESIDENCIAL, ou COMERCIAL ou INDUSTRIAL. Em algumas zonas também podem ser permitidas o USO MISTO de atividades.

Como exemplo ilustrativo, fiz uma imagem que representa alguns lotes. Cada setor representa uma determinada ocupação: ÁREA 01 - Comercial, ÁREA 02 - Uso misto e ÁREA 03 - Predominantemente residencial.

A determinação do USO E OCUPAÇÃO DO SOLO de cada setor é definida pelo PLANO DIRETOR de cada município.

Em ÁREAS RURAIS, cujo terreno ainda não possui legislação incidente de uso e ocupação do solo, através do Plano Diretor, deverá ser desenvolvido um ESTUDO URBANÍSTICO de ocupação do solo para apresentação na prefeitura de sua cidade antes que o loteamento seja executado.

2 - VOCÊ SABE QUAL É O TAMANHO DA ÁREA MÁXIMA

QUE PODERÁ CONSTRUIR?

Existem terrenos que permitem a construção de generosas áreas e outros nem tanto. Você sabe se pode construir 200, 4.000 ou 15.000m2 ? O tamanho do empreendimento que é permitido construir, pode determinar a viabilidade do que você está querendo implantar na sua área.

Desenvolvi a imagem ilustrativa acima para que você possa observar que os terrenos com a mesma metragem quadrada, ou área, podem possuir uma variação muito grande da ÁREA CONSTRUÍDA PERMITIDA.

No exemplo acima, a ÁREA CONSTRUÍDA MÁXIMA POR LOTE - ÁREA 01 é de 5.000m2, já a ÁREA CONSTRUÍDA MÁXIMAS POR LOTE - ÁREA 02 é de 2.000m2 e a ÁREA CONSTRUÍDA MÁXIMA POR LOTE - ÁREA 03 é de 500m2.

3 - VOCÊ SABE QUAL É A ALTURA MÁXIMA PARA CONSTRUIR NO SEU LOTE?

Você pode construir 12, 15 ou 50 metros de altura? Essa informação determinará quantos pavimentos você poderá obter na edificação do seu terreno.

Dependendo a localização que está o seu lote, o Plano Diretor irá definir a altura máxima que você poderá construir.

Em ÁREAS RURAIS, esse parâmetro deverá ser definido em um ESTUDO URBANÍSTICO, caso o Plano Diretor municipal ainda não esteja vigente na sua área.

4 - VOCÊ SABE SE O SEU TERRENO POSSUI RESTRIÇÕES AMBIENTAIS?

É importante verificar a presença de restrições ambientais sobre o terreno. Essas restrições podem aparecer de diversas formas como, por exemplo, ÁREA DE BANHADO, PASSAGEM DE CÓRREGOS ou VEGETAÇÕES IMUNES AO CORTE. Qualquer tipo de restrição deverá ser incorporado ao projeto da área de forma a agregar valor ao seu terreno e as futuras edificações.

Você pode notar na imagem acima, que em função das restrições ambientais, a forma de OCUPAÇÃO DO SOLO já se ALTEROU em relação às imagens anteriores. Dependendo o tipo de restrição, pode inviabilizar a construção em alguns lotes e, em outros, pode diminuir consideravelmente a sua área construída.

Na imagem, apresentei 3 tipos de restrições ambientais: Passagem de arroio, área alagadiça ou com banhado e vegetação ou árvores imunes ao corte.

Se você quer saber mais sobre TERRENOS e LOTEAMENTOS,

acesse a página Loteamento Sustentável - www.loteamentosustentavel.com.br

5 - VOCÊ SABE SE O TIPO DE ATIVIDADE QUE FOR DESENVOLVIDO SOBRE O LOTE EXIGE VAGAS MÍNIMAS DE ESTACIONAMENTO?

Determinadas atividades exigem vagas mínimas para automóveis. Em terrenos relativamente pequenos que demandam muitas vagas, pode inviabilizar um empreendimento. É importante sempre ficar atento na relação entre áreas construídas e áreas de estacionamento.

Na imagem ilustrativa acima, podemos perceber que, em relação às imagens anteriores, a inserção de VAGAS MÍNIMAS DE ESTACIONAMENTO ocasionou a diminuição considerável de ÁREAS CONSTRUÍDAS ÚTEIS, que são aquelas destinadas ao uso das atividades e pessoas. Isso também faz com que se tenha menos áreas de edificação para venda, reduzindo o lucro dos empreendimentos.

Devido a diversos fatores, esse é o cenário que encontramos na maior parte das cidades brasileiras, cujo automóvel domina grande parte da área pública e privada. A lei das vagas mínimas contida no Plano Diretor apenas agrava essa situação.

A exemplo da imagem acima, retratei várias formas de executar um estacionamento. Algumas dessas formas podem ser definidas pelo próprio Plano Diretor e outras são definidas como estratégia de projeto.

Explicarei rapidamente cada uma.

O "ESTACIONAMENTO NO SUBSOLO", que foi adotado em um dos edifícios acima, é o método mais oneroso para o empreendimento, contudo libera mais área útil do edifício e é mais atrativo ao pedestre, já que esconde toda a área de automóveis, tornando o nível do térreo mais ativo e dinâmico. Dependendo o tipo de solo, esse recurso se torna inviável economicamente.

O "ESTACIONAMENTO EM EDIFÍCIO GARAGEM" praticamente inutilizou a área útil de um dos edifícios. Também é bastante oneroso, mas em menores proporções do que o estacionamento no subsolo.

O "ESTACIONAMENTO NO 2º PAVIMENTO" tem o fator positivo de liberar o térreo para atividades úteis, tornando a fachada ativa no nível do térreo, ou seja, uma área na qual permite outras atividades que geram animação e convivência com o pedestre.

Já o "ESTACIONAMENTO NA BASE" é a forma mais econômica, porque não exige a construção de grandes estruturas, porém é o método de execução mais nocivo ao ambiente urbano, pois cria um grande vazio urbano de automóveis. Repare que esse método, por ocupar uma grande área do térreo com estacionamento, faz com que se diminua a área construída útil. Tanto é que um edifício inteiro foi retirado para dar lugar às vagas de automóveis.

E você? Já decidiu qual tipo de estacionamento é melhor para o seu empreendimento ou loteamento? Vai de você querer adotar práticas mais sustentáveis para a cidade. Mas não esqueça de deixar de lado a viabilidade econômica.

6 - VOCÊ SABE SE O SEU TERRENO POSSUI RESTRIÇÕES LEGAIS OU FAIXAS NÃO EDIFICÁVEL?

Muitas vezes, proprietários de terras nem sabem que seus terrenos possuem “FAIXAS NÃO EDIFICÁVEL”. São áreas nas quais não são permitidas construções. Normalmente, já estão mapeadas pelo município e se manifestam por diversos fatores como, por exemplo, passagem de LINHAS DE ALTA TENSÃO, FAIXAS DE DOMÍNIO DE VIAS, ou até mesmo RUAS PÚBLICAS PROJETADAS SOBRE A ÁREA. CANALIZAÇÕES PÚBLICAS não visíveis, também acabam por gerar dor de cabeça na hora de aprovar um projeto. Portanto, é importante verificar a presença de faixas não edificável sobre o seu terreno.