Quer lotear o seu terreno? Entenda os 3 números mágicos do loteamento e qual é a porcentagem de área
- Arq. Fábio Maia Guzenski
- 5 de abr. de 2017
- 3 min de leitura
O que eu vou lhe mostrar é algo extremamente simples e rápido de fazer, contudo irá gerar importantes informações sobre o seu terreno. Você conseguirá ter os primeiros números e diretrizes de ocupação. De posse dessas informações, você poderá fazer alguns cálculos básicos para tentar alcançar a viabilidade financeira do loteamento a ser lançado.
Caso você queira fazer um loteamento residencial, existe a convenção da DIVISÃO DE 3 (TRÊS) ÁREAS BÁSICAS que deverá ser contemplada em um projeto urbanístico e na estruturação econômico-financeira.
Essas três áreas são:
1. SISTEMA VIÁRIO
São as vias de circulação necessárias ao tráfego de veículos e pedestres
2. ÁREA DE EQUIPAMENTO PÚBLICO E ESPAÇOS LIVRES
São espaços de equipamentos urbanos ou comunitários cuja destinação pode servir a educação, saúde, cultura, lazer, segurança e infraestrutura. Já os espaços livres correspondem às áreas verdes, praças e similares.
3. ÁREA DE LOTES
É o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões devem atender aos requisitos urbanísticos definidos pelo Plano Diretor ou Lei Municipal.
A presença destas três áreas está prevista de acordo com a Lei nº 6766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e a Lei nº 9785, de 29 de janeiro de 1999.
Você deve ter em mente que apenas 1 (uma) porção dessas áreas será a responsável por trazer a rentabilidade financeira do seu empreendimento. Portanto, vamos aos números.
Anteriormente, a Lei nº 6766/79 exigia o mínimo de 35% de áreas públicas. Essa porcentagem corresponde tanto a área da malha viária como também dos equipamentos públicos e espaços livres. Contudo, após sua revisão em 1999, a Lei Federal deixou a cargo de cada município definir o percentual ideal.
Atualmente, os municípios brasileiros, em grande parte, continuam aplicando proporções similares de áreas destinadas ao bem público. Portanto, as porcentagens mencionadas a seguir para projetos de loteamentos residenciais no Brasil são aproximadas:
SISTEMA VIÁRIO: 20% do total da área.
ÁREA DE EQUIPAMENTO PÚBLICO E ESPAÇOS LIVRES: 15% do total da área
ÁREA DE LOTES: 65% do total da área
Essas porcentagens se aplicam principalmente a loteamentos residenciais. Áreas industriais ou de conjuntos habitacionais de interesse social podem ter uma variação. Em um próximo artigo, irei comentar sobre a relação de áreas nesses dois casos.
Como exemplo prático, coloquei uma referência de um projeto de loteamento que eu desenvolvi para a cidade de Belo Horizonte - MG. A área total do terreno possui 50 hectares (500.000m2). O valor da área foi arredondado para que fique mais didático a explicação e a tabela de áreas que eu deixei ao final do texto.
Veja na imagem abaixo, o terreno com a sua área delimitada por uma linha pontilhada vermelha:
Em 15% da área foram delimitadas as zonas de transferência ao município. Também são chamadas de áreas de equipamentos públicos e espaços livres. Confira na imagem abaixo:
O sistema viário se originou a partir das conexões com as vias do entorno urbano existente. As ruas foram projetadas para atender a todos os critérios do Plano Diretor local e corresponderam a 20% da área total do terreno, conforme podemos observar na próxima imagem:
As manchas em branco que remanesceram correspondem aos quarteirões nos quais estão contidos os lotes. Estes lotes representam 65% da área total do terreno. Veja o resumo na tabela de áreas abaixo:
65% é a porcentagem de terra que normalmente é comercializada e vendida.
Caso você tenha interesse em saber qual seria o seu ganho financeiro ao fazer esse loteamento que eu demonstrei, me escreva abaixo a sua dúvida, que eu irei escrever a resposta no próximo post.
E caso você execute essa regra das porcentagens para o seu terreno e ainda queira ter uma noção de quanto esses 65% de terra renderiam a você, basta você fazer um rápido estudo de mercado observando qual é o valor do metro quadrado (m2) que está sendo praticado na sua região, ou em áreas próximas.
Esse valor irá indicar uma referência de preço de comercialização dos seus lotes.
Caso queira saber mais, por favor, me escreva aqui abaixo.
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BOA OBRA A TODOS! Arq. Fábio Maia Guzenski
